Vermessung und Bauaufnahme für Amberg

Ein Gebäude lässt sich nur so gut planen, sanieren, bewerten oder abrechnen, wie es aufgenommen ist. Das gilt für den Anbau ebenso wie für die Wohnflächenberechnung, für die Ausschreibung einer Sanierung ebenso wie für die Auseinandersetzung über eine Nebenkostenabrechnung. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Büro in 95448 Bayreuth erstelle ich Aufmaße und Bestandsdokumentationen für Amberg. Meine Aufnahme ist unabhängig, nachvollziehbar und belegt, weil ich weder ein Objekt verkaufe noch die Sanierung ausführe.

Warum ein sauberes Aufmaß zählt

Bei den meisten Gebäuden für Amberg existieren Pläne, aber sie stimmen nicht mehr. Genehmigungspläne bilden ab, was gebaut werden sollte, nicht was gebaut wurde. Über Jahrzehnte kamen Umbauten, Durchbrüche, Anbauten, abgehängte Decken und Vorsatzschalen hinzu, oft ohne Aktualisierung der Unterlagen. In historischen Bauten gibt es oft gar keine brauchbaren Pläne. Wer eine Sanierung ausschreibt oder eine Fläche berechnet, arbeitet dann mit Zahlen, die nicht belastbar sind. Alles, was darauf aufbaut, ist entsprechend unsicher.

Meine Leistungen im Bereich Aufmaß und Bauaufnahme

Bauaufnahme und Bestandspläne

Ich nehme das Gebäude raumweise auf und erstelle daraus Grundrisse, bei Bedarf Schnitte und Ansichten. Erfasst werden Wandstärken, lichte Maße, Öffnungen, Höhen, Deckenaufbauten, soweit zugänglich, sowie die Lage von Installationen. Das Ergebnis ist eine Bestandsdokumentation, mit der Planer, Statiker und Handwerker tatsächlich arbeiten können.

Wohn- und Nutzflächenberechnung

Flächen können nach unterschiedlichen Regelwerken berechnet werden, und die Ergebnisse unterscheiden sich erheblich. Die Wohnflächenverordnung rechnet Räume mit geringer lichter Höhe nur anteilig an und behandelt Balkone und Terrassen anders als die DIN 277, die Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen regelt. Wer eine Fläche nennt, muss sagen, nach welcher Grundlage sie ermittelt wurde. Genau das fehlt in vielen Exposés und Mietverträgen. Ich berechne die Fläche nach der Grundlage, die für Ihren Zweck maßgeblich ist, und weise die Rechenschritte aus.

Verformungsgerechtes Aufmaß im Altbau

Die Amberger Altstadt hat die Luftangriffe von 1945 nahezu unbeschadet überstanden. Getroffen wurden vor allem das Heereszeugamt und industrielle Anlagen, nicht der Kern der Stadt innerhalb des rund drei Kilometer langen Befestigungsrings. Im Ergebnis steht dort Originalsubstanz: gotische und barocke Bürgerhäuser mit Bruchsteinmauerwerk, verputztem Fachwerk und Gewölbekellern. In solchen Gebäuden ist kein Winkel rechtwinklig, keine Wand senkrecht und kein Boden eben. Ein rechtwinkliges Standardaufmaß führt hier zwangsläufig zu falschen Flächen und zu Bauteilen, die auf der Baustelle nicht passen.

Ich nehme solche Gebäude deshalb verformungsgerecht auf, das heißt mit den tatsächlichen Schiefen, Ausbauchungen und Höhenunterschieden. Das ist aufwendiger, aber es ist die einzige Grundlage, auf der ein Treppenbauer, ein Fensterbauer oder ein Trockenbauer verlässlich fertigen kann. Auch für die Denkmalpflege ist eine verformungsgerechte Aufnahme in der Regel die geforderte Grundlage. Weitere Informationen zur Bausubstanz finden Sie auf der Seite Altstadt.

Höhenaufnahme und Hochwasserbezug

Die Vils fließt von Nord nach Süd durch die Stadt und teilt die Altstadt. Bei einem hundertjährlichen Hochwasser mit rund 100 Kubikmetern pro Sekunde wäre die Altstadt nach Einschätzung des Wasserwirtschaftsamts Weiden im heutigen Zustand weitgehend überflutet. Geplant ist ein Rückhaltebecken bei Neumühle, das den Abfluss auf etwa 70 Kubikmeter pro Sekunde drosseln soll, ergänzt durch Schutzlinien in der Stadt. Für Gebäude in Vilsnähe ist deshalb die Höhenlage eine wichtige Größe: Wo liegt die Oberkante des Kellerfußbodens, wo die Oberkante des Erdgeschosses, auf welcher Höhe sitzen Heizung, Öltank, Elektroverteilung und Kellerfenster? Diese Werte sind die Grundlage jeder Schutzmaßnahme und jeder Risikobeurteilung.

Aufmaß zur Rechnungsprüfung

Handwerkerrechnungen werden häufig nach Aufmaß abgerechnet, das die ausführende Firma selbst erstellt hat. Bei Putz-, Estrich-, Trockenbau-, Maler- und Gerüstarbeiten geht es um Flächen und laufende Meter, und dort entstehen Differenzen. Ein unabhängiges Aufmaß zeigt, welche Menge tatsächlich erbracht wurde. Das ist keine Unterstellung, sondern eine sachliche Grundlage, und in aller Regel genügt sie, um eine Diskussion schnell zu beenden.

Aufmaß vor Anbau und Aufstockung

Wer anbaut oder aufstockt, braucht ein Aufmaß, das nicht nur die Räume, sondern auch die Anschlusspunkte erfasst: Höhenlage der Geschossdecken, Lage und Höhe der Traufe, Wandstärken und Auflager, Lage tragender Wände, Position von Schornsteinen und Leitungen. Genau an diesen Punkten scheitern Anbauten in der Ausführung, wenn sie auf Basis alter Pläne geplant wurden. Bei den umgenutzten Hofstellen in den Ortsteilen kommt hinzu, dass Wirtschaftsgebäude oft aus mehreren Bauabschnitten bestehen und die Geschosshöhen nicht durchlaufen. Das lässt sich nur durch eine Aufnahme vor Ort klären, nicht aus dem Bauakt.

Typische Anlässe für Amberg

• Immobilienkauf: Prüfung der im Exposé genannten Wohnfläche vor dem Notartermin.
• Sanierung und Umbau: Bestandspläne als Grundlage für Planung, Statik und Ausschreibung.
• Denkmalsanierung: verformungsgerechtes Aufmaß als Basis für Abstimmung und Ausführung.
• Mietverhältnis: Klärung der tatsächlichen Wohnfläche bei Streit über Miete oder Nebenkosten.
• Erbteilung und Eigentümergemeinschaft: nachvollziehbare Flächen als Grundlage der Aufteilung.
• Rechnungsprüfung: unabhängiges Aufmaß der tatsächlich erbrachten Mengen.
• Umgenutzte Hofstellen: Bestandsaufnahme in Raigering, Ammersricht oder Schäflohe, wo Bauteile aus mehreren Epochen aufeinandertreffen.

Der Ablauf

Zuerst klären wir den Zweck. Er bestimmt die erforderliche Genauigkeit und den Umfang. Ein Aufmaß für eine Wohnflächenberechnung ist etwas anderes als eine verformungsgerechte Aufnahme für eine Denkmalsanierung. Danach sichte ich vorhandene Unterlagen, also Genehmigungspläne, Teilungserklärung, ältere Aufmaße, soweit vorhanden.

Beim Ortstermin nehme ich das Gebäude systematisch auf. Ich messe raumweise, kontrolliere die Maße über Kontrollmaße und dokumentiere Besonderheiten wie Nischen, Schrägen, Vorsprünge und Vorsatzschalen. Anschließend werte ich aus und erstelle die Pläne beziehungsweise die Flächenberechnung mit Angabe der zugrunde gelegten Regelwerke. Sie erhalten die Unterlagen in einer Form, die sich weiterverwenden lässt.

Aufnahme im Nachkriegsbestand und in Werkssiedlungen

Außerhalb des Mauerrings ist die Ausgangslage eine andere. In den Zeilenbauten am Bergsteig und in den Werkssiedlungen rund um die Luitpoldhöhe gibt es zwar Pläne, aber sie bilden häufig den Zustand vor Jahrzehnten ab. Abgehängte Decken, Vorsatzschalen, zugesetzte Öffnungen und nachträglich eingebaute Bäder verändern die tatsächlichen Maße erheblich. Für eine Sanierungsplanung ist das entscheidend, denn eine Vorsatzschale von wenigen Zentimetern verändert die lichte Breite eines Flurs und damit die Frage, ob ein Bauteil überhaupt eingebracht werden kann.

Übergabe der Ergebnisse

Sie erhalten die Bestandspläne in einem Format, mit dem Planer und Handwerker weiterarbeiten können, sowie die Flächenberechnung mit ausgewiesenen Rechenschritten und Angabe der zugrunde gelegten Regelwerke. Beides ist so aufgebaut, dass jede Zahl nachvollziehbar bleibt. Eine Fläche, die nur als Ergebnis genannt wird, ohne dass der Weg dorthin erkennbar ist, hilft in keiner Auseinandersetzung.

Praxisbeispiel: Wohnfläche im Dachgeschoss

Eine Käuferin interessierte sich für eine Wohnung mit ausgebautem Dachgeschoss. Im Exposé war eine Wohnfläche genannt, die deutlich über dem lag, was sich nach der Wohnflächenverordnung ergab. Der Grund war einfach: Die Flächen unter der Dachschräge waren voll angesetzt worden, obwohl Bereiche mit geringer lichter Höhe nur anteilig oder gar nicht zählen. Nach der Neuberechnung stand eine belastbare Zahl im Raum, und die Käuferin konnte auf dieser Grundlage verhandeln, statt über Eindrücke zu diskutieren.

Aufmaß und Bewertung aus einer Hand

Ein Aufmaß ist bei mir selten ein Selbstzweck. In der Praxis fällt beim Aufmessen auf, was sonst übersehen wird: eine Wand, die aus dem Lot steht, ein Boden, der zur Mitte hin absackt, ein Türsturz, der schief sitzt, eine Fuge, die sich geöffnet hat. Weil ich als Bausachverständiger tätig bin, kann ich solche Feststellungen einordnen und Ihnen sagen, ob sie relevant sind. Wenn nötig, führt das zu einer Bauzustandsprüfung oder zu einem Gutachten.

Mein Büro liegt in 95448 Bayreuth. Von dort übernehme ich Aufträge für Amberg und die Oberpfalz. Eine Übersicht meiner Leistungen finden Sie auf der Seite Leistungen, die Honorargrundlagen auf der Seite Kosten, und für eine Anfrage nutzen Sie die Kontaktseite.

Häufig gestellte Fragen