Sanierungs- und Modernisierungsberatung für Amberg

Die meisten teuren Sanierungsfehler entstehen nicht auf der Baustelle, sondern vorher. Sie entstehen, wenn ohne belastbaren Befund entschieden wird, wenn die Reihenfolge falsch ist oder wenn ein Bauteil energetisch verbessert wird, ohne dass die Bauphysik des Gesamtgebäudes betrachtet wurde. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Büro in 95448 Bayreuth berate ich Eigentümer für Amberg vor der Sanierung: unabhängig von Handwerksbetrieben, von Produktherstellern und von einem bestimmten Ergebnis.

Erst der Befund, dann die Maßnahme

Jede Sanierungsberatung beginnt bei mir mit der Bestandsaufnahme, nicht mit dem Angebot. Ich nehme das Gebäude systematisch auf, messe Feuchte, prüfe die Konstruktion, beurteile Dach, Fassade, Keller, Fenster und Haustechnik und stelle fest, welche Schäden vorliegen und woher sie kommen. Erst danach lässt sich sagen, welche Maßnahme sinnvoll ist und welche nicht.

Der Grund ist einfach: Eine Maßnahme, die den Schaden nur überdeckt, ist teurer als gar keine. Wer eine feuchte Wand innen dämmt, ohne die Feuchtequelle zu beseitigen, verlagert das Problem hinter die Dämmung, wo er es nicht mehr sieht, bis es sich als Schimmel zeigt. Wer eine dichte Fensteranlage in ein ungedämmtes Gebäude einbaut, verlagert die Kondensation an die kälteste Stelle des Raums, in der Regel die Außenwandecke. Beides sehe ich für Amberg regelmäßig.

Die Amberger Bausubstanz und ihre Sanierungsfragen

Historische Altstadt innerhalb des Mauerrings

Die Altstadt hat die Luftangriffe von 1945 nahezu unbeschadet überstanden. Getroffen wurden vor allem das Heereszeugamt und industrielle Anlagen. Im Kern der Stadt steht deshalb Originalsubstanz aus Gotik und Barock: Bruchstein- und Sandsteinmauerwerk in Kalkmörtel, verputztes Fachwerk, Gewölbekeller, gewachsene Dachstühle. Die Altstadt ist als Ensemble geschützt, viele Gebäude stehen zusätzlich unter Denkmalschutz.

Für eine Sanierung heißt das zweierlei. Bautechnisch: Diese Konstruktionen brauchen Baustoffe, die Feuchte aufnehmen und wieder abgeben können. Zementputz, Dispersionsfarben und dampfdichte Beschichtungen sind hier Fehler, keine Modernisierung. Rechtlich: Materialwahl, Putzaufbau, Farbgebung, Fenster und Dacheindeckung sind mit der Denkmalpflege abzustimmen. Ich beschreibe deshalb im Konzept nicht nur, was gemacht werden sollte, sondern auch, unter welchen Randbedingungen es zulässig ist. Details zur Bausubstanz finden Sie auf der Seite zum Stadtteil Altstadt.

Werkssiedlungen und Gründerzeit

Rund um die Luitpoldhöhe stehen die Wohnbauten aus der Zeit der Eisenindustrie: Ziegelmauerwerk in Kalkmörtel, Holzbalkendecken, Satteldächer. Die typische Schwachstelle sind die Balkenköpfe in der Außenwand. Wo über Jahre Feuchte eingedrungen ist, sitzt dort Braunfäule, teilweise verbunden mit Befall durch holzzerstörende Insekten. Wird ein solches Gebäude gedämmt, ohne die Balkenköpfe geprüft und die Feuchtequelle abgestellt zu haben, verschlechtert man die Austrocknungsbedingungen genau dort, wo der Schaden sitzt.

Nachkriegsbauten und Zeilenbau

Am Bergsteig und in Gailoh dominiert der Geschosswohnungsbau der 1950er bis 1970er Jahre. Diese Gebäude sind bauphysikalisch anders gestrickt: durchgehende Betonbauteile, die als Wärmebrücken wirken, Fenster mit gealterten Dichtungen, gedämmte Bauteile ohne durchgehende Dämmebene, Kellerabdichtungen aus der Bauzeit. Hier sind Dämmmaßnahmen fachlich meist sinnvoll und wirtschaftlich, verlangen aber eine sorgfältige Betrachtung der Wärmebrücken und der Lüftung. Sonst ersetzt man den Energieverlust durch Schimmel.

Zudem gehört die Schadstofffrage bei diesem Baualter zur Vorbereitung: asbesthaltige Zementplatten, asbesthaltige Kleber und Bodenbeläge, teerhaltige Abdichtungen, alte Mineralwollen. Diese Feststellung ist kein Ausschlusskriterium, sie bestimmt aber Ablauf, Schutzmaßnahmen und Entsorgung und muss vor der Ausschreibung geklärt sein.

Umgenutzte Hofstellen in den Ortsteilen

In Ammersricht, Raigering und Schäflohe werden ehemalige landwirtschaftliche Anwesen zu Wohnraum umgebaut. Dort treffen unterschiedliche Bauteile aus verschiedenen Jahrhunderten aufeinander: Bruchsteinkeller, Ziegelanbauten, Wirtschaftsgebäude mit Asbestzementdach, Ställe ohne Abdichtung. Solche Umbauten sind reizvoll, verlangen aber eine bauteilweise Betrachtung. Ein einheitliches Sanierungskonzept über das ganze Anwesen hinweg geht meistens schief.

Feuchte Keller und Gewölbe

Der feuchte Keller ist der häufigste Sanierungsanlass, den ich für Amberg bearbeite, und zugleich der, bei dem am meisten falsch gemacht wird. Bevor über eine Abdichtung entschieden wird, muss klar sein, woher das Wasser kommt: aufsteigende Feuchte aus dem Fundament, seitlich eindringendes Wasser, zeitweise aufstauendes Sickerwasser auf dem Jura-Untergrund, Rückstau aus der Kanalisation oder Kondensat aus falschem Lüftungsverhalten. Jede dieser Ursachen verlangt eine andere Maßnahme. Eine Innenabdichtung gegen von außen drückendes Wasser nimmt den Wasserdruck nicht weg, sie verschiebt ihn nur. Bei Gewölbekellern kommt hinzu, dass eine dichte Beschichtung das Gewölbe schädigen kann, weil die Feuchte dann keinen Weg mehr nach innen findet.

Die richtige Reihenfolge

Reihenfolge ist bei Sanierungen der am meisten unterschätzte Faktor. Als Grundregel gilt: erst die Ursache, dann die Hülle, dann die Technik, dann die Oberflächen.

1. Schadensursachen beseitigen. Undichtes Dach, defekte Leitung, fehlende Abdichtung, aufsteigende Feuchte. Solange die Ursache läuft, ist jede weitere Investition gefährdet.
2. Gebäudehülle instand setzen. Dach, Fassade, Fenster, erdberührte Bauteile. Hier entsteht der bauphysikalische Rahmen, in dem alles Weitere funktionieren muss.
3. Anlagentechnik anpassen. Heizung und Lüftung werden erst dimensioniert, wenn die Hülle steht. Wer die Heizung zuerst erneuert, kauft sie regelmäßig zu groß.
4. Innenausbau und Oberflächen. Zuletzt, weil sie sonst beim nächsten Gewerk beschädigt oder wieder geöffnet werden.

Diese Reihenfolge wird häufig durchbrochen, weil Fördermittel oder Handwerkertermine drängen. Das Ergebnis ist ein Haus, das an einer Stelle modernisiert wurde und an einer anderen einen neuen Schaden entwickelt.

Energetische Modernisierung mit Verstand

Energetische Verbesserung ist sinnvoll, aber nicht jede Maßnahme passt zu jedem Gebäude. Bei einem Bau der Nachkriegszeit ist eine Außendämmung fachlich meist unproblematisch. Bei einem denkmalgeschützten Altstadthaus ist sie ausgeschlossen, hier kommt allenfalls eine sorgfältig geplante Innendämmung mit kapillaraktiven Systemen in Betracht, und auch das nur, wenn die Wand trocken ist und die Balkenköpfe geprüft sind.

Zwei Punkte sind mir dabei besonders wichtig. Erstens: Der Luftwechsel muss mitgedacht werden. Ein dicht gemachtes Gebäude ohne Lüftungskonzept erzeugt Feuchtelasten in der Raumluft, die früher durch die Undichtigkeiten abgeführt wurden. Zweitens: Die Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme hängt vom Zustand des Bauteils ab. Ein Dach zu dämmen, wenn ohnehin die Eindeckung erneuert wird, ist vernünftig. Dasselbe Dach ein Jahr nach einer Neueindeckung zu öffnen, ist es nicht.

Sanierungsfehler, die mir für Amberg regelmäßig begegnen

• Dampfdichte Putze und Anstriche auf historischem Mauerwerk. Der Klassiker in der Altstadt. Die Feuchte verschwindet nicht, sie sucht sich einen anderen Weg und sprengt den Putz von hinten ab.
• Innendämmung auf feuchter Wand. Der Schaden verschwindet aus dem Blickfeld und wächst dahinter weiter.
• Neue dichte Fenster ohne Lüftungskonzept. Die Feuchtelast bleibt im Raum und kondensiert an der kältesten Stelle, meist der Außenwandecke.
• Sanierung der Oberflächen vor Beseitigung der Ursache. Nach zwei Jahren steht dieselbe Arbeit erneut an.
• Kellerabdichtung von innen, obwohl von außen drückendes oder aufstauendes Wasser ansteht. Der Wasserdruck bleibt, er wirkt nur an einer anderen Stelle.
• Sanierung ohne vorherige Schadstoffklärung. Die Baustelle steht still, sobald bei den Abbrucharbeiten Asbest auftaucht.

Praxisbeispiel: Fehlsaniertes Bürgerhaus

Ein Eigentümer innerhalb des Mauerrings hatte sein Erdgeschoss einige Jahre zuvor neu verputzen und streichen lassen. Nach kurzer Zeit kamen die Flecken zurück, der Putz löste sich erneut. Die Aufnahme ergab, dass ein Zementputz mit Dispersionsanstrich auf ein durchfeuchtetes und salzbelastetes Bruchsteinmauerwerk aufgebracht worden war. Der Aufbau war dampfdicht, das Salz reicherte sich dahinter an und sprengte den Putz ab. Die Sanierung bestand deshalb nicht darin, ein drittes Mal zu verputzen, sondern zunächst den falschen Aufbau zurückzubauen, die Feuchtequelle zu klären und anschließend mit einem geeigneten, diffusionsoffenen Sanierputzsystem zu arbeiten.

Was Sie von mir bekommen

Sie erhalten einen schriftlichen Bericht mit dem Zustand des Gebäudes, den festgestellten Schäden und ihren Ursachen, einem Maßnahmenkatalog in sinnvoller Reihenfolge sowie einer Einordnung nach Dringlichkeit. Das Konzept ist herstellerneutral. Es benennt Anforderungen und Aufbauten, nicht Marken. Damit können Sie bei Fachfirmen vergleichbare Angebote einholen und Leistungen abgrenzen. Auf Wunsch begleite ich die Ausführung anschließend und kontrolliere, ob das Beschriebene auch gebaut wird. Wie sich mein Honorar zusammensetzt, lesen Sie auf der Seite Kosten, weitere Leistungen finden Sie unter Leistungen.

Eine Sanierung, die auf einem Befund beruht und in der richtigen Reihenfolge abläuft, ist am Ende die günstigere Sanierung. Nicht weil weniger gemacht wird, sondern weil nichts zweimal gemacht werden muss. Für ein erstes Gespräch erreichen Sie mich über die Kontaktseite.

Häufig gestellte Fragen