Ein Bausachverständiger für Amberg kostet bei mir zwischen 90 und 180 Euro pro Stunde (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer), die Gesamtkosten für einen Auftrag beginnen bei 750 Euro und richten sich nach Umfang und Objekt. Damit haben Sie die wichtigste Zahl gleich am Anfang. Auf dieser Seite erkläre ich Ihnen, wie sich dieser Rahmen zusammensetzt, welche Faktoren den Preis nach oben oder unten bewegen und warum die Amberger Bausubstanz dabei eine konkrete Rolle spielt.
Preisübersicht für Amberg (Orientierung, brutto)
| Position | Orientierung (brutto) |
|---|---|
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro, je nach Aufgabenstellung |
| Gesamtkosten je Auftrag | ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt |
| Anfahrt nach Amberg | nach Aufwand, im Angebot separat ausgewiesen |
| Angebot vorab | kostenlos und unverbindlich |
| Nachbesprechung des Ergebnisses | im Honorar enthalten |
Alle Angaben sind Bruttopreise inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer und dienen als unverbindliche Orientierung. Verbindlich ist ausschließlich das individuelle Angebot, das Sie vorab schriftlich von mir erhalten.
Warum ich keine Festpreisliste veröffentliche: Eine Eigentumswohnung im Dreifaltigkeitsviertel, ein Bauernhaus in Raigering und ein Neubau im Baugebiet bei Krumbach verursachen völlig unterschiedlichen Prüfaufwand. Eine pauschale Zahl wäre für die einen zu hoch und für die anderen zu niedrig. Deshalb kalkuliere ich nach tatsächlichem Aufwand und nenne Ihnen den Preis, bevor ich losfahre.
Was den Preis bestimmt
| Faktor | Wirkung auf den Aufwand |
|---|---|
| Objektgröße | Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Keller, Dachraum, Nebengebäude |
| Baujahr und Bausubstanz | Historische Konstruktionen erfordern mehr Prüfschritte als ein Neubau |
| Anfahrt | Fahrzeit ab 95448 Bayreuth, rund 85 Kilometer bis Amberg |
| Umfang des Gutachtens | Mündlicher Kurzbericht, Kurzgutachten oder ausführliches schriftliches Gutachten |
| Messtechnik und Proben | Feuchtemessung, Thermografie, Laboranalysen bei Verdacht auf Schadstoffe |
Objektgröße
Der Zeitaufwand vor Ort steigt mit jeder zusätzlichen Etage, jedem Nebengebäude und jedem Kellerraum. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus am Bergsteig prüfe ich schneller als ein Anwesen in Ammersricht mit Wohnhaus, Scheune und ehemaligem Stallgebäude. Bei ehemals landwirtschaftlichen Anwesen kommt hinzu, dass umgenutzte Wirtschaftsgebäude oft eigene Statik- und Feuchtefragen aufwerfen und damit eigenen Prüfaufwand erzeugen.
Baujahr und Bausubstanz: der Amberger Faktor
Amberg hat eine Besonderheit, die den Gutachtenaufwand spürbar beeinflusst. Die Altstadt blieb im Zweiten Weltkrieg von den Luftangriffen weitgehend verschont, getroffen wurden vor allem Heereszeugamt, Luitpoldhütte und der Bergsteig. Das heißt: Im Ring der erhaltenen Stadtmauer steht überwiegend originale historische Substanz und kaum Wiederaufbaubestand. Bei gotischen und barocken Bürgerhäusern mit Bruchstein- und Sandsteinmauerwerk, verputztem Fachwerk und Gewölbekellern prüfe ich Dinge, die es in einem Neubau schlicht nicht gibt: aufsteigende Feuchte im Sockelmauerwerk ohne Horizontalsperre, Salzausblühungen, Schäden aus Fehlsanierungen mit dampfdichten Zementputzen, Holzschädlinge und Echten Hausschwamm in Dachstühlen und Balkenköpfen. Jeder dieser Punkte ist ein eigener Prüfschritt.
Dazu kommt der Untergrund. Amberg liegt im Oberpfälzer Jura mit verkarstungsfähigen Kalk- und Dolomitgesteinen. Karsthohlräume, Dolinen und mit Lehm gefüllte Verwitterungstaschen führen zu stark wechselnder Tragfähigkeit und damit zu ungleichmäßigen Setzungen. In Ortsteilen wie Karmensölden und Raigering ist das ein wiederkehrendes Thema. Ein Rissbild, das oberflächlich harmlos aussieht, kann hier eine Setzungsursache im Baugrund haben. Das sauber zu unterscheiden kostet Zeit, spart Ihnen aber unter Umständen eine sechsstellige Fehlinvestition.
Ein dritter Amberger Punkt ist die Industriegeschichte. Über 1000 Jahre Eisenerzbergbau, die letzte Erzförderung endete 1964, der Hochofenbetrieb der Luitpoldhütte 1968. Im Umfeld der ehemaligen Gruben und Hüttenstandorte, etwa an der Luitpoldhöhe, sind Auffüllungen mit Schlacke und Altlastenverdacht im Baugrund möglich. In der Arbeitersiedlung dort finden sich außerdem regelmäßig Asbest, Teerkork und PAK-haltige Kleber. Sobald ein solcher Verdacht besteht, gehört eine Probenahme dazu, und die schlägt sich im Aufwand nieder.
Anfahrt
Mein Büro sitzt in 95448 Bayreuth, bis Amberg sind es rund 85 Kilometer. Die Anfahrt weise ich transparent im Angebot aus, sie verschwindet nicht versteckt in einem Pauschalpreis. Wenn Sie mehrere Objekte prüfen lassen wollen, lege ich die Termine nach Möglichkeit zusammen, dann fällt die Anfahrt nur einmal an.
Umfang des Gutachtens
Der größte Hebel ist die Frage, was Sie am Ende in der Hand halten wollen. Eine Begehung mit mündlicher Einschätzung und einer kurzen schriftlichen Zusammenfassung ist deutlich schlanker als ein ausführliches Gutachten mit Fotodokumentation, Messprotokollen und Bewertung der Instandsetzungskosten. Wir klären vorab, was Sie tatsächlich brauchen. Für eine Hauskaufberatung reicht oft die schlanke Variante, für eine Auseinandersetzung mit einer Baufirma brauchen Sie die belastbare.
Welche Leistung erzeugt welchen Aufwand?
| Leistung | Was den Aufwand treibt |
|---|---|
| Hauskaufberatung | Baujahr, Größe, Keller, Zustand. Ein Neubau ist in wenigen Stunden erfasst, ein Altstadthaus mit Gewölbekeller nicht. |
| Baubegleitende Qualitätssicherung | Anzahl der Ortstermine über den Bauablauf hinweg. Üblich sind Kontrollen an den kritischen Abschnitten: Baugrube und Abdichtung, Rohbau, Dach, luftdichte Hülle, Estrich. |
| Bauabnahme | Größe des Objekts und Anzahl der zu prüfenden Gewerke, dazu die Erstellung des Abnahmeprotokolls mit Mängelliste. |
| Schimmel- und Feuchtegutachten | Anzahl der betroffenen Räume, Messaufwand, gegebenenfalls Laboranalyse einer Probe. |
| Beweissicherung | Anzahl der zu dokumentierenden Bauteile, Fotoumfang, Genauigkeit der Rissdokumentation. |
Bei Amberger Altbauten liegt der Aufwand systematisch höher als bei Nachkriegs- oder Neubauten. Das ist keine Preispolitik, sondern eine Folge der Substanz: Wo Gewölbekeller, historische Dachstühle und mehrere Sanierungsschichten übereinanderliegen, gibt es schlicht mehr zu prüfen.
Was ich nicht anbiete
Ich erstelle keine Verkehrswertgutachten und keine Immobilienbewertungen. Mein Feld ist die Bausubstanz: Zustand, Schäden, Ursachen, Instandsetzungsbedarf. Wenn Sie einen Marktwert für Bank, Erbauseinandersetzung oder Finanzamt brauchen, sind Sie bei einem Immobiliensachverständigen richtig. Wenn Sie wissen wollen, was baulich auf Sie zukommt, sind Sie bei mir richtig.
Rechenbeispiel
Damit die Größenordnung greifbar wird, hier eine reine Beispielrechnung. Sie ist kein Angebot und keine Preiszusage.
| Beispiel: Hauskaufberatung Einfamilienhaus, Baujahr 1968, Amberg | Zeit |
|---|---|
| Vorbereitung, Sichtung von Unterlagen und Exposé | 1 Stunde |
| Begehung vor Ort mit Feuchtemessung | 2,5 Stunden |
| Schriftliche Zusammenfassung mit Fotodokumentation | 1,5 Stunden |
| Summe | 5 Stunden |
5 Stunden zu 150 Euro brutto ergeben 750 Euro. Das ist die untere Grenze meines Leistungsspektrums. Kommt eine Thermografie dazu, wird ein Dachstuhl mit Verdacht auf Holzschädlinge geöffnet oder soll ein vollständiges Gutachten für die Kaufpreisverhandlung entstehen, steigt der Aufwand entsprechend. Nach oben gibt es keine Überraschungen, weil der Rahmen vorher steht.
Warum sich das rechnet
Rechnen Sie gegen, was ein übersehener Schaden kostet. Eine nachträgliche Horizontalsperre in einem Amberger Altstadthaus, die Sanierung eines von Echtem Hausschwamm befallenen Dachstuhls, eine Kellerabdichtung nach einem Vils-Hochwasser oder die Gründungsverstärkung nach Setzungen über einer Karsthohlform: Diese Positionen liegen regelmäßig im fünfstelligen Bereich, teils deutlich darüber. Ein Honorar im niedrigen vierstelligen Bereich steht dagegen in keinem Verhältnis.
Dazu kommt der Verhandlungseffekt. Wenn ich Ihnen schwarz auf weiß aufschreibe, welche Instandsetzungen in den nächsten fünf Jahren anstehen, haben Sie ein Argument in der Hand, das der Verkäufer nicht wegdiskutieren kann. Viele Käufer holen das Honorar allein über den Kaufpreis wieder herein. Und im ungünstigen Fall sage ich Ihnen deutlich, dass Sie die Finger von dem Objekt lassen sollten. Auch das ist ein Ergebnis, das Geld wert ist.
Was im Honorar enthalten ist
- Vorbesprechung Ihres Anliegens am Telefon, kostenfrei
- Sichtung der vorhandenen Unterlagen und Pläne
- Begehung des Objekts mit Feuchtemessung und Fotodokumentation
- Bewertung der Befunde und Einordnung der Dringlichkeit
- Schriftliche Ausarbeitung im vereinbarten Umfang
- Rückfragen zum Ergebnis nach der Übergabe
Nicht enthalten sind Leistungen, die ich vorher gesondert mit Ihnen abstimme, etwa Laboranalysen bei Schadstoffverdacht, Bauteilöffnungen oder wiederholte Ortstermine über einen längeren Bauablauf hinweg, wie sie bei einer baubegleitenden Qualitätssicherung anfallen. Auch diese Positionen stehen vorab im Angebot, nichts wird nachgeschoben.
So kommen Sie zu einem verbindlichen Preis
- Sie schildern mir Ihr Anliegen und das Objekt, gerne telefonisch unter 0921 16393251.
- Ich frage die Punkte ab, die den Aufwand bestimmen: Baujahr, Größe, Keller, bekannte Schäden, Zweck des Gutachtens.
- Sie erhalten ein schriftliches, unverbindliches Angebot mit Leistungsumfang und Preis.
- Erst wenn Sie zustimmen, wird der Ortstermin vereinbart.
Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger (Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und Sachverständiger im Beratungsnetz des Bauherren-Schutzbundes arbeite ich unabhängig von Maklern, Bauträgern und Handwerksbetrieben. Ich verdiene an keiner Sanierung mit, die ich Ihnen empfehle. Über den Ablauf und die weiteren Leistungen informiert Sie meine Leistungsübersicht, für ein Angebot nutzen Sie das Kontaktformular.
Häufige Fragen zu den Kosten für Amberg
Die folgenden Fragen bekomme ich in der Erstberatung immer wieder gestellt. Wenn Ihre Frage nicht dabei ist, rufen Sie an.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Bausachverständiger für Amberg?
Die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro brutto und richten sich nach Umfang und Objekt. Grundlage ist ein Stundensatz von 90 bis 180 Euro brutto. Was Ihr konkreter Fall kostet, hängt von Baujahr, Objektgröße, Anfahrt und der Frage ab, ob Sie einen Kurzbericht oder ein ausführliches Gutachten benötigen. Sie erhalten vorab ein schriftliches, unverbindliches Angebot.
Was kostet eine Stunde beim Bausachverständigen?
Der Stundensatz liegt bei 90 bis 180 Euro brutto, also inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Innerhalb dieser Spanne entscheidet die Aufgabenstellung: Eine reine Begehung liegt am unteren Ende, eine Beweissicherung mit Messtechnik und ausführlicher Dokumentation am oberen. Die Anfahrt ab Bayreuth weise ich separat aus.
Wie teuer ist ein Gutachter für den Hauskauf?
Eine Hauskaufberatung für Amberg beginnt bei 750 Euro brutto. Bei einem Einfamilienhaus üblicher Größe liegt der Aufwand meist bei rund fünf bis acht Stunden, verteilt auf Vorbereitung, Begehung und Ausarbeitung. Bei einem Altstadthaus mit Gewölbekeller, historischem Dachstuhl und Verdacht auf Feuchte kann der Aufwand deutlich höher liegen, weil mehr Prüfschritte nötig sind.
Wann lohnt sich ein Bausachverständiger?
Immer dann, wenn der mögliche Schaden ein Vielfaches des Honorars beträgt, und das ist beim Immobilienkauf praktisch immer der Fall. Eine Kellerabdichtung, eine Dachstuhlsanierung nach Hausschwammbefall oder eine Gründungsverstärkung über einer Karsthohlform im Oberpfälzer Jura kosten fünfstellig. Ebenso lohnt er sich vor der Bauabnahme, weil Mängel danach deutlich schwerer durchzusetzen sind.
Wie hoch dürfen Gutachterkosten sein?
Für privat beauftragte Bausachverständige gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung, das Honorar wird frei vereinbart. Bindend ist deshalb das, was vorab schriftlich vereinbart wurde. Achten Sie darauf, dass Leistungsumfang, Stundensatz und Anfahrt im Angebot stehen. Nur bei gerichtlich beauftragten Sachverständigen richtet sich die Vergütung nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz.
Was kostet ein Gutachten für ein altes Haus?
Auch hier liegt der Einstieg bei 750 Euro brutto, der tatsächliche Aufwand liegt bei historischer Substanz aber regelmäßig höher. Bei Amberger Altstadthäusern kommen Prüfschritte dazu, die ein Neubau nicht kennt: aufsteigende Feuchte ohne Horizontalsperre, Salzbelastung im Sockelmauerwerk, Fehlsanierungen mit Zementputz, Holzschädlinge in Balkenköpfen und drückendes Wasser in Gewölbekellern durch die Vils. Den Rahmen nenne ich Ihnen nach der Vorbesprechung.